土地轉型與空間政策的悖論：臺中七期重劃區與炒地皮現象的政策性批判

    在臺灣都市發展過程中，市地重劃制度長期扮演推動空間現代化的角色。然而，當土地從農用地轉型為都市用地，其價值增幅與開發利益，往往並未回饋社會整體，而集中於地產資本與部分地主手中，形成制度性炒地皮現象。本文以臺中七期重劃區為分析個案，結合空間政策史、土地制度設計與當代地價資料，指出現行土地轉型制度存在的結構性風險，並將之置於全球「交通導向型都市擴張」的比較視野下。文章主張：當前土地轉型機制並未有效服務居住與生活需求，而是政策性地建構了炒地皮的空間條件，導致代際剝奪與空間不正義的惡性循環。

 

問題意識：土地政策的空間正義失落

臺灣自1980年代起即以「市地重劃」作為都市更新與擴張的主要工具，政策語言中強調「提升土地使用效率」、「引導都市有序成長」。但實際上，重劃後的土地價格倍數成長、空屋率高漲、青年無法居住、地方政府依賴地價稅收，顯示出空間政策與公共利益的漸行漸遠。關鍵問題是，當農地變成重劃區，土地價值暴漲是否是「自然發展」結果？還是制度設計下的「合法投機機制」？而這種機制是否符合政策原意與公共利益？

 

案例背景：臺中七期的土地轉型邏輯

重劃區的誕生：制度與交通雙重驅動

七期市地重劃區位於臺中市西南部，早期為農田與小型聚落。1990年因市政府遷移與交通建設（如74號快速道路與國道1號匝道系統），該區被納入都市發展優先區，啟動重劃。

年度	土地價值變化	備註
1990	每坪約4,000元	農地狀態
2000	每坪約5～10萬	重劃區完成，土地流通開始
2020後	每坪高達100萬元	成為高端商住區

 

政策工具的反轉：重劃制度與容積獎勵

原本以公共利益為前提的制度（如市地重劃、容積獎勵、區段徵收），在七期成為地產集團操作獲利的工具，且政府部門本身亦參與其中，未設反炒作條款或限制用途，導致政策性價差出現，讓公共制度成為資本增值平台。

 

制度性炒地皮的空間政策成因

土地增值未返還公共

臺灣目前缺乏有效的「土地增值回饋機制」，七期重劃完成後，土地價值暴漲，但基礎建設與社會住宅比例極低，表示增值利益未轉化為社會共享資源。

地方政府將土地開發視為主要財源來源，使政策傾向支持地價上升與容積釋出，不利於長期居住正義或土地合理分配。七期作為高地價區，甚至成為臺中市都市財政穩定的「財政支柱」。

現行都市計畫缺乏對「土地轉型社會影響」的預測與評估工具，重劃案不需進行居住結構模擬或弱勢群體影響評估，導致制度性排除不被正視。

 

國際對照：全球交通節點下的土地轉型與炒作邏輯

美國：交流道郊區與空間階級化

高速公路系統推動美國農地郊區化，交流道周邊土地被快速收購開發，如加州I-5與I-405沿線，形成商業與住宅投機圈，引發城市蔓延與階級隔離。

韓國與中國：國家主導的土地轉型

首爾江南、北京大望路等地，原為農村或集體土地，因交通設施與政府政策介入，迅速變為高房價地段。土地轉型過程不透明、公共回饋不足，是東亞都市共通問題。

 

結論：農地轉型到炒地皮，是發展還是失衡？

空間政策應區分「真正的城市需要」與「資本投機需求」。農地轉型並非問題本身，問題在於轉型後的制度是否能合理分配增值與資源。臺中七期作為空間政策的經典案例，表面上完成從農地到現代都市的躍進，實則體現政策設計缺位下，公共空間如何被資本重新定義。土地轉型若無制度配套與價值轉向，將無法真正實現空間正義與世代平等，甚至成為都市發展中的長期負債。

 

都市空間不只是地景的變化，更是制度選擇的結果。